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e世博现在的网站,35岁的万科 正在寻找第二增长曲线

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e世博现在的网站,九月的金秋时节,在北京郊区延庆,由万科建造和运营的万科世界园艺博览会植物园看起来非常热闹。

10月7日博物馆关闭前,万科在这里安排了南方区域媒体交流和35周年庆典。

在媒体交流会上,万科的合作伙伴印度电力集团董事长兼总裁丁立业、万科集团副总裁兼物业部首席执行官朱保全、万科南方区域商业集团首席执行官孙嘉先后带来了业务、智能技术和南方区域战略共享。万科董事会主席余亮终于回答了问题。

此时,万科喊出“活”的口号已经整整一年了,回归基本格局的战略已经走过了九个月。然而,转型和多元化仍然是万科发展的重点。面对多元化业务对业绩的贡献,余亮强调,“以财务数据为例来说明转型是否成功可能太简单了。”

"第二条增长曲线是我们转型的主要任务."余良表示,万科的转型并不是说房地产业务不能继续,而是说房地产行业正在寻找第二条增长曲线。

万科董事会主席余亮

寻找第二条增长曲线

万科刚刚过完35岁生日,已经到了第三个十年的中点。

在8月的中期业绩会议上,万科总裁朱九生提到,企业的发展也有传统的生命周期。“35年前我开始了我的第一项业务,20多年前专注于房地产开发是我的第二项业务,现在是我的第三项业务。”第三次创业的目的是建立第二条增长曲线,围绕客户需求发展多元化业务。

在媒体交流会上,万科多元化业务中成熟的商业地产平台印度集团董事长兼总裁丁立业率先发言。在他看来,把好的产品和服务留给顾客是非常重要的,创建一个购物城市是印度的目标。

万科集团合伙人、印度电力集团董事长兼总裁丁立业

随着万科的合并,印度迎来了一个快速发展的时期。公开数据显示,印度电力在购买了凯德的20家商场后,已经在全国范围内持有或管理了120多个商业项目,管理面积1000万平方米,管理资产规模近800亿元人民币,覆盖全国58个城市。这一比例仅次于万达,已经是行业第二高。

尽管该行业已经达到了“最佳”目标之一,但李丁的压力正在加大。他的压力不仅来自如何“取悦”消费者,还来自“印度对万科集团声明的贡献太小”。余亮半开玩笑地补充说,丁立业甚至找他讨论出售一些购物中心,以展示印度对万科利润的贡献。“他(丁立业)很不舒服,肚子越来越大。这都是压力造成的。”

事实上,印度的困境是万科最多元化业务的缩影。

在万科2019年中期报告中,多元化业务分为五大类:物业服务、住宅租赁、商业开发与运营、物流仓储服务及其他业务。除了正式披露物业服务的经营收入外,其余多元化业务只列出部分规模数据,分项收入计入主营业务收入。

万科对这些新业务的预期相当灵活。以前,外部标准是新业务不符合信息披露标准。只有当新业务的收入或利润占公司主营业务收入或主营业务利润的10%以上时,才需要单独披露。

在会上,余亮表示,“财务数据不是衡量新业务发展的标准”,并强调应允许新业务自然发展。

他将多元化企业比作父母抚养的孩子,包括商人、科学家和教育工作者。“商业儿童给父母的钱最多,你能认为他最有前途吗?一个孩子是否成功只取决于他给了多少钱。”

根据余良给出的定义,万科的转型并不是因为房地产开发业务无法生存,需要转向另一条发展轨道,而是房地产公司在增长放缓的背景下寻找第二条增长曲线。

对万科来说,“第二增长曲线”有两个主要方向:一是在已经扎根的核心业务、开发业务和物业管理的基础上寻找新的方法,创造新的业务增长点,如万科的物业技术、旧的变化、tod等。

另一个方向是配合万科的战略,进行一些新的探索和尝试,以跟上城市和客户的发展,如万科的物流和仓储、长期租赁公寓等业务。

尽管“多元化企业何时才能在报表中显示价值”的问题仍没有解决方案,余良还是从海天酱油中看到了希望。

就收入而言,万科是海天酱油的17倍。就利润而言,万科是海天酱油的七倍多,但海天酱油的市值最近已经超过3000亿元,略超过万科。“只要他们能够满足人民的需求,成为他们的首选,并且愿意付账,这项业务就将具有长期价值,市场肯定能够给它一个非常公平合理的定价和评估。”余良说,在这方面,它给万科的所有业务带来了希望。

“新军官”孙嘉领导的南区

根据区域成本效益,万科分为四个区域:南部、上海、北部和中西部地区。其中,南部地区不仅是万科的诞生地,也是商业类型最多、战线最长的地区。

2019年5月7日,万科在集团公开号码上宣布,根据公司战略发展需要,尊重个人意愿和利益,公司高级副总裁张基温将不再担任南方区域业务集团首席执行官,成为集团梅萨教育部首席执行官,南方区域业务集团首席执行官将由孙嘉接任。

这次交流会议是孙嘉接任以来与南方媒体的首次公开对话。在此之前,南方地区总司令的更换被视为万科重组南方地区并决心改善其地区绩效的一个重要信号。

万科南方区域商业集团首席执行官孙嘉

孙嘉说,随着商业类型的增加、商业规模的扩大和战线的延长,南部地区的团队也正在经历一个分阶段的考验。“从我们的能力和经验到业务的结合与合作,再到与外部生态网络建立新平台,工作中不可避免地会存在缺陷,无法确保所有客户和所有相关方的满意。”

多年来,南方地区一直是万科业绩贡献的最重要来源,但该地区的销售情况一直在下降。数据显示,2018年,南部地区的销售比例从2017年的28.6%降至23.64%,从第一位降至第三位,也是四个地区中唯一出现负增长的地区。2019年上半年,南部地区占相应销售额的18.79%,是四大地区的底部,前英雄成为当前的“拖累”。

在此背景下,孙嘉表示,他希望更好地做好传统基础磁盘业务,并将进一步整合和升级基础磁盘。

据孙嘉介绍,万科南部地区现已进入南方五省的17个城市,容量超过4500亿元人民币,为60多万个城市家庭提供服务。孙嘉说,“这个数字甚至可以更大,我们可以为更多的城市家庭提供更好的综合社区服务。”

孙嘉认为,南部地区目前面临的最大挑战是在投资者、《纽约时报》和该集团领导人给出的有限时间内给出令人满意的答案。

“孙嘉通常真诚地回答问题,”余良打趣道。“他(孙嘉)到达前线时变得更大了。他告诉我这是压力脂肪。”人群哄堂大笑后,余良笑着说,“我没有给你有限的时间做好这件事。我给了你无限的时间把它做好。不要这么紧张。”

值得注意的是,孙嘉在会上发布了南方地区乃至整个万科的发展信号——“城市更新”。

在他分享的7个案例中,有3个是城市更新项目,即广州永清广场、福州烟台山臧倩九里和深圳南投古城。

他指出这个城市仍然有许多老房子。这些老房子不仅仅是建筑问题。在城市更新中,尊重历史文脉、保存城市记忆、创造公共空间、激发城市活力是万科城市有机更新的核心理念。

事实上,除了小规模的改造,万科还有丰富的老村庄综合改造经验。目前,万科持续参与广州市黄埔文冲村、黄埔沙埠村、白云天心村、越秀四友村等老村改造项目。

孙嘉表示,万科将城市更新视为下一阶段中国大城市和传统城市新时期发展、建设、运营、管理和服务的重要领域。

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